朱虎:民法典提供制度工具保障“以房养老”

民法典物权编增加规定“居住权”,明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。

随着十三届全国人大三次会议表决通过,新中国首部民法典正式问世,中国民法制度迎来了民法典时代,这也将给我们的生活带来巨大变化。

老年人“以房养老”会不会钱房两空?民法典物权编增加规定“居住权”这一新型用益物权,明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。同时,民法典合同编还增加了住房承租人优先承租权制度。

【背景】

“让全体人民住有所居”是十九大报告提出的目标,但是近年来中低收入群体的住房和租赁问题有时得不到保障。针对社会普遍关注的住房与居住问题,民法典物权编新增了一个“居住权”,也就是说,您现在所居住的房子将要增加一项用益物权。

居住权保障了老人对房子终身居住的权利,老有所依;而通过房屋所有权的出让,获得经济收入,老有所养。我国即将进入老龄化社会,此时出台居住权相关法律,在应对老龄化方面正对其路、恰逢其时。

比如独居老人拥有一套房产,但无固定收入来源,生活拮据,没有余力付医药费、保姆佣金等,“居住权”的出现则可解决老人的困境。老人可出售或抵押房产,并设立居住权,在得到资金的同时,还能在有生之年无偿居住,安度晚年,也可以避免“钱房两空”。

此外,在大城市部分地区租房资源紧缺的情况下,房客的利益有时得不到保障,甚至租房快到期时想续租时,遭遇涨价或转租,不得不搬离。为落实党中央提出的建立租购同权住房制度的要求,保护承租人利益,民法典合同编增加了住房承租人优先承租权制度。无力购房的中低收入群体,可以通过取得公租房等房屋的居住权,实现更好的住所保障。

【亮点】

  • 民法典物权编的一大亮点,是增加规定“居住权”这一新型用益物权,明确居住权原则上可以无偿设立等。

  • 居住权的设立既可以无偿,也可以由双方自行约定;

  • 居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要;

  • 居住权不得转让、继承,设立居住权的住宅无特殊约定不得出租。

【专家解读】

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授 朱虎

民法典的物权编专门增加了居住权的制度,来解决特定人群的生活居住的需求。这里首先排除了一些投资性需求,防止有人利用居住权制度来绕开我们现在的土地制度的方式,仅仅是一种生活居住需求。

对于居住权来讲,更大的一个制度功能就是解决特定人群的居住需求。现在中国已进入老龄化社会,对于老年人来讲,养老就会成为很大的一个问题。例如我们平常所说的“以房养老”,民法典及时提供了制度工具,来实现这样一个功能,实现这样一个需求。

目前更加常见的租赁权,它是一个债权,只是基于合同关系产生出来的,但它无法对所有第三人都发生效力,仅仅是解决签订租赁合同的出租人和承租人之间的关系。

但是居住权若经登记变成了物权,便会涉及到对于其他第三人的效力。同时,居住权作为物权来看,更有利于居住权人对于住房的居住需求。

另外,民法典物权编处理的物权与债权最大的区别在于,债权仅是在当事人之间发生效力,而物权还涉及到其他不特定的第三人。物权对于物权人的保护程度,要比债权对于债权人的保护程度更强。

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